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2017.05.13|新規開業ノウハウ

立地条件に合わせた物件探しのポイント|開業コンセプトとマッチングさせよう!

立地条件に合わせた物件探しのポイント|開業コンセプトとマッチングさせよう!

新規開業を考えていく上で、もっとも重点となるのが物件の良し悪しです。良い物件だからといって集客効果が上がるとはいきませんが、悪い物件では集客を上げていくのは一苦労です。物件回りをしていても、何が良くてダメかというのが判断付きにくいものといえます。


そこで、立地条件に合わせた物件の特徴をここでご紹介していきます。

物件回りの基本、百聞は一見に如かず

物件は人から聞いたものより、資料で見るよりも、実際に足を運んで確認したほうが無難です。貸し物件となっていても、実は前の店舗(事務所)は何かがあって閉店しているのは事実な訳です。居抜き物件によくあるのが、安い代わりに集客が見込めないというケースです。集客が良ければ、よほどの事情がない限りは閉店することはありません。


やりたい事業のコンセプトから外れていない物件を選ばなくてはなりません。たとえば「多くの家族で賑わい、老若男女問わず満喫できる空間を作りたい」というのであれば、忙しいであろう駅前は向きません。幹線道路沿いにある、郊外型店舗を選び、家族連れが車で来店できるように駐車場を広く完備していなければなりません。


では、物件選びは大きく分けて郊外型と都心型になりますが、それぞれ立地別にどのような条件があるでしょうか。

駅前の店舗

集客効果が高いのは、人が集まりやすい場所です。そのため、駅前というのは学生やサラリーマンにOLといった、通学・通勤に利用したり、休日もお出かけに使うことがわかります。


また、多くの企業やマンションが集まったりしますので、好立地となりますが、その反面賃料は高額になってしまいます。賃料に見合う売上を設定できるか、しっかりと考えておく必要があります。


駅前の店舗は回転率の早い飲食店などが適しており、ビルにテナントとして入っている場合は、1Fに看板を設置できるかも重要です。見上げながら歩いている人は少ないものです。また、駐車場は確保できませんので、家族連れなどをターゲットにする場合は向いておらず、夜はアルコールの提供が望まれます。

オフィス街の物件

駅前と少しかぶりますが、好立地という点ではこちらも負けていません。駅前と変わらず家賃が高額になります。駅から少し離れていても、オフィス街には普段から車や人通りが多く、通勤と違って朝や夕方以降以外でも一日中通行量が多いのが特徴的です。

駐車場を構えるには少し割高の物件となりそうですが、商談もできる飲食店だけでなくても小売業の店舗なら需要が見込めます。特にコンビニは根強い人気があります。


ネックになるのは稼ぎ時の週末が逆に暇になるというところです。

商店街の物件

少し難儀しそうなのが、商店街への出店といえます。年々閉店が進んでいる商店街にとって、空き物件というのは数多く存在しています。商店街にとって、近隣に大型ショッピングセンターが出来るものなら、客足は一気に鈍っていきます。商店街は横のつながりが強いため、協賛セールを行ってくれる場合もありますが、何といってもどれだけ人通りがあるかが重要といえます。


経営者の地元でもない限りは、最初の物件としては避けておいたほうがよいといえます。

同業者が多い繁華街の物件

人通りも多く、商業施設が揃っているのが繁華街です。オフィス街と同様に家賃は高くなりますが、こちらは土日といった休日には逆に忙しくなります。

同業種が多いので、ライバル店との争いになりますが、人里離れた場所にポツンとあるよりかは、他店に来店したお客様にとってもお店を構えているだけで宣伝になります。「次はこのお店に行こう」と思わせるような販促を打っていけば、十分に集客率を高めていけます。


繁華街は飲食店だけでなく、どの店舗でも構えていけそうですので、どれだけ同業店舗が存在しているかをリサーチしておきましょう。

郊外型物件

幹線道路沿い店舗はロードサイド店舗ともいわれますが、こちらの特徴は駐車場を完備し、大きなポール看板を立てて基本的には車で来店してもらうことになります。近隣に住宅街があれば申し分ありません。郊外になると周辺にはドブや田んぼがあり、暖かい時期には虫が飛来しています。よくガラス越しに大量の虫がへばりついている店舗を見かけますが、対策が必要です。


賃料はそれほど高くありませんが、駐車場の広さが問題です。座席数に見合った数を確保していないと、せっかく席数は空いているのに、車が停められなくてお客様を逃がしてしまうケースがでてしまいます。また、ポール看板などが道路の両サイドからきちんと見えないといけません。大きい木が邪魔して近くまで来ないと片側車線からしか見えなかったりするケースもあります。


店舗の直前でブレーキを踏むのは危険ですので、500mほど離れた位置から随時確認しておき、カーブなどで大きい木が邪魔して看板が見えないことがないように最初に確認しておきましょう。


さらに、郊外型に物件を探す場合、物件前の道路で通行する車のスピードが平均的に速すぎると、中々看板を見てくれません。国道沿いなどは交通量が多い反面、中央分離帯があって片側車線しか入店できず、運転速度も速いのがネックといえます。どちらかというと市道のように、国道から一本入った道で交通量も多く、中央分離帯もなくて路肩スペースがある道路沿いだと、右折して来店する車による混雑を避けることができます。

まとめ

人気の物件は空きがなく、閉店もしませんが、同業者の展開によっては閉店に追い込まれたりします。一度閉店した物件で同じお店を構えると至難が続きそうですが、前の店舗と違う業態を展開していくならば販促次第では集客効果を高めていくことは可能といえます。


自身が開業したい店舗のコンセプトと照らし合わせながら、立地条件の特徴をつかんで物件を選んでいくようにしましょう。

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