2025.04.02|お知らせ
居抜き物件を活用した飲食店開業！コストを抑えて成功するためのポイント
目次
飲食店の開業には多額の初期費用が必要ですが、居抜き物件を活用することでコストを抑えながらスムーズに出店できます。居抜き物件とは、前の店舗の設備や内装をそのまま引き継げる物件のことで、工事費用や開業準備の時間を大幅に削減できる点が魅力です。しかし、物件選びを誤ると、予想以上の修繕費がかかることもあります。この記事では、成功するための物件選びのポイントや注意点を具体的に解説し、開業時の失敗を防ぐための知識を提供します。
居抜き物件とは？そのメリットとデメリット
居抜き物件の基本的な特徴
居抜き物件とは、前の店舗で使用されていた内装や設備を引き継いで利用できる賃貸物件のことを指します。特に飲食店の場合、厨房機器や空調設備、カウンターなどがそのまま残っていることが多く、新たに購入や設置を行う必要がありません。そのため、内装工事の手間やコストを大幅に抑えられる点が特徴です。
スケルトン物件と比較すると、工事期間を短縮できることも利点の一つです。スケルトン物件では、ゼロから設備を整える必要があるため、内装設計から施工完了までに時間を要します。一方で、居抜き物件は既存の設備を活用できるため、比較的早く営業を開始することが可能です。
ただし、前の店舗の業態や雰囲気がそのまま残っているケースもあります。そのため、新しい店舗のコンセプトと合致しているかどうかを慎重に判断することが重要になります。
居抜き物件のメリット
初期費用を抑えられる
新規出店にかかるコストの中で、大きな割合を占めるのが内装工事費や設備投資費です。居抜き物件では、すでに設置されている厨房機器や什器をそのまま使用できるため、新しく購入する必要がありません。これにより、初期投資を大幅に削減できる可能性があります。
開業準備期間を短縮できる
店舗の開業には、物件の契約、内装工事、設備の設置、営業許可の取得など、さまざまな準備が必要です。スケルトン物件の場合、内装工事だけでも数カ月かかることがありますが、居抜き物件では既存の設備を利用できるため、短期間での開業が可能になります。これにより、早期に売上を確保することができます。
既存の設備を活用できる
厨房設備や空調機器などは、導入にコストがかかるため、これらが既存のものをそのまま使えるのは大きなメリットです。特に飲食店では、調理機器や換気設備が必須となるため、これらが整っている物件を選ぶことで設備投資を抑えられます。ただし、設備の状態を確認することが重要になります。
居抜き物件のデメリット
設備の老朽化リスク
居抜き物件では、前の店舗で長年使用されていた設備を引き継ぐため、老朽化している可能性があります。特に厨房機器やエアコンなどは使用頻度が高く、劣化が進んでいることも考えられます。修理や交換が必要な場合、予想以上の費用がかかることもあるため、事前の確認が欠かせません。
前店舗のイメージを引き継ぐ可能性
過去に営業していた店舗の内装や看板がそのまま残っていると、新たな業態に変更する際に影響を受けることがあります。特に、前の店舗が地域の人々に強く印象づけられていた場合、新しい店舗としてのブランディングが難しくなることもあります。そのため、内装や看板の変更が必要かどうかを考慮する必要があります。
造作譲渡費用が発生する場合がある
居抜き物件の多くは、前のテナントが造作譲渡費用を設定していることがあります。この費用は、内装や設備を譲り受けるために支払うもので、物件によっては高額になることもあります。譲渡費用が適正かどうかを判断するために、設備の状態を確認し、場合によっては交渉することが求められます。
飲食店に相応しい居抜き物件の選び方とは？
立地と周辺環境の確認しよう
居抜き物件を選ぶ際、立地は非常に重要な要素です。特に飲食店の場合、ターゲットとなる顧客層が多く訪れるエリアかどうかを見極める必要があります。例えば、ビジネス街ではランチ需要が高い一方、住宅街では夜の営業が中心となるため、物件の周辺環境が業態とマッチしているかを慎重に検討することが求められます。
また、競合店舗の存在も確認すべきポイントです。周囲に同じ業態の店が多すぎると、差別化が難しくなる可能性があります。一方で、ある程度の競争があるエリアは、それだけ需要が見込めるとも考えられます。そのため、単に競合の有無を確認するだけでなく、自店の強みを活かせるエリアかどうかを判断することが重要です。
さらに、アクセスのしやすさや人通りの多さも考慮すべき要素です。駅からの距離や駐車場の有無、周辺の交通状況などが、集客に大きな影響を与えるため、事前に十分なリサーチを行うことが大切です。
内装・設備の状態確認
居抜き物件の魅力の一つは、既存の設備を活用できる点ですが、そのまま利用できるとは限りません。内装や設備の状態を確認し、修繕や交換が必要な場合のコストを見積もることが不可欠です。
特に注意が必要なのは、厨房設備、換気システム、水回り、空調設備などの動作状況です。長年使用されていた設備は、見た目では問題がなくても、不具合が生じる可能性があります。契約前に設備の詳細を確認し、修理が必要な場合の費用や、交換する場合のコストも考慮しておくとよいでしょう。
また、リース品の有無も確認すべきポイントです。前の店舗オーナーがリース契約を結んでいた設備が残っている場合、新しい借主に契約が引き継がれる可能性があります。不要な契約を引き継ぐことを避けるためにも、設備の所有権がどうなっているのかを事前に確認しておくことが重要です。
契約条件と譲渡費用の確認
居抜き物件では、前の借主が内装や設備を残して退去するため、造作譲渡費用が発生することがあります。これは、既存の内装や設備を引き継ぐための費用ですが、物件によって金額は大きく異なります。そのため、相場を調べた上で、交渉の余地があるかどうかを確認することが必要です。
契約条件についても慎重にチェックしましょう。例えば、賃貸契約の更新条件や、退去時の原状回復義務について明確になっているかを確認することが重要です。特に、原状回復の範囲が広い場合、退去時に大きな負担が発生する可能性があるため、契約前に細かい内容を把握しておくことが求められます。
また、物件によっては、業態の制限があるケースもあります。飲食店の中でも、特定の業種が不可とされている場合があるため、自身の業態が契約条件に合致しているかを事前に確認することが不可欠です。
居抜き物件の活用法｜コストを抑えて開業するコツ
必要最低限の改装でコストを削減
居抜き物件の最大のメリットは、既存の内装や設備をそのまま利用できる点です。しかし、物件の状態によっては改装が必要になる場合もあります。改装費を抑えるためには、必要な部分だけに手を加えることが重要です。
まず、使用できる設備や什器を最大限活用することが基本となります。厨房機器やカウンター、客席のテーブルや椅子がそのまま使える場合は、新たに購入する必要がありません。ただし、老朽化や破損が見られる場合は、修理やクリーニングを検討することで、新品を購入するよりもコストを抑えられます。
また、店舗の雰囲気を変えたい場合でも、壁紙や照明の変更だけで大きな印象の違いを生み出せます。全面的な内装工事を行わず、ポイントを絞って改装を進めることで、費用負担を抑えつつ店舗の個性を出すことが可能です。
資金調達方法を工夫する
開業資金を抑えるためには、資金調達の工夫も重要です。特に、居抜き物件を利用する場合は、内装や設備の費用が比較的少なくなるため、その分を他の運営資金に回すことができます。
資金調達の選択肢として、公的な助成金や補助金の活用が考えられます。特に、飲食業の開業支援を目的とした制度が設けられていることもあり、条件を満たせば改装費や設備費の一部を補助してもらえる可能性があります。これらの制度を活用することで、初期投資の負担を軽減できます。
また、リースやローンを活用することで、初期費用の一括負担を避けることも可能です。厨房機器や什器をリース契約にすることで、開業時の支出を分散し、資金繰りを安定させることができます。ただし、リース契約は長期的な費用負担を伴うため、契約条件を十分に確認した上で判断することが重要です。
このように、改装費用の抑制と資金調達の工夫を組み合わせることで、居抜き物件を最大限活用しながら、低コストでの飲食店開業が実現しやすくなります。
飲食店を開業後に注意すべきこと
営業開始前に確認すべき点
居抜き物件での開業準備が整ったら、営業開始前に確認しておくべきポイントを押さえることが大切です。特に、営業許可の取得や設備の最終チェックを怠ると、開業後のトラブルにつながる可能性があります。
まず、飲食店の営業には、各自治体が定める営業許可が必要になります。保健所の審査を受け、施設の衛生管理基準をクリアすることが求められるため、内装や設備が基準に適合しているかを事前に確認することが重要です。特に、厨房の配置や排水設備の状態が基準を満たしているかどうかをチェックし、不備があれば早めに対応する必要があります。
また、前の店舗が地域にどのようなイメージを持たれていたかも確認しておくべきポイントです。例えば、以前の店舗が評判の良い店であれば、その認知を活用することで集客につなげやすくなります。一方で、ネガティブな印象が残っている場合は、看板の変更や内装の調整を行い、新たな店舗としてのイメージを構築することが重要です。
運営開始後のトラブル回避策
開業後は、店舗運営を円滑に進めるために、設備のメンテナンスや契約条件の管理を適切に行うことが求められます。特に、居抜き物件の場合は、前の店舗から引き継いだ設備を長期間使用することになるため、定期的な点検とメンテナンスを行うことが不可欠です。
厨房機器や空調設備は、日常的に高い負荷がかかるため、不具合が生じやすい箇所です。定期的に専門業者に点検を依頼し、故障を未然に防ぐことで、急な営業停止を避けることができます。さらに、修理が必要になった場合の対応策を事前に決めておくことで、トラブルが発生しても迅速に対処できます。
また、賃貸契約の内容についても、運営を続ける上で注意が必要です。契約更新のタイミングや、契約終了時の原状回復義務などを把握しておかないと、退去時に想定外の費用が発生する可能性があります。契約内容を定期的に見直し、不明点があれば早めに管理会社や貸主と相談することが大切です。
居抜き物件を活用した開業後も、適切な管理と計画的な運営を心がけることで、長期的に安定した店舗経営を実現することができます。
まとめ
居抜き物件を活用することで、開業コストを抑えつつ、スムーズに飲食店を始めることが可能です。ただし、物件選定や契約時の確認を怠ると、思わぬ出費や運営上の問題が発生することもあるため、慎重な判断が求められます。
監修者
-
IDEAL編集部
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