2025.04.02|お知らせ
居抜き物件で美容室を開業！初期費用を抑えて成功する方法
目次
美容室の開業を目指すうえで、最初の大きなハードルとなるのが初期費用です。中でも内装や設備にかかるコストは見過ごせません。そこで注目されているのが「居抜き物件」の活用です。設備や内装が既に整っている物件を選ぶことで、開業資金を大幅に圧縮できます。この記事では、居抜き物件を利用して美容室を開業する際の実務的なポイントや、物件選びで失敗しないための具体策をわかりやすく解説します。
居抜き物件とは？美容室開業との関係を理解する
居抜き物件の定義と特徴
居抜き物件とは、前の店舗の内装や設備をそのまま引き継いで利用できる状態で貸し出される物件を指します。物件によっては、シャンプー台やミラー、照明、空調などが残されている場合もあり、これらを活用することで開業までの準備期間を短縮しやすくなります。物理的な設備だけでなく、内装の意匠やレイアウトが維持されているケースも多いため、施工にかかる手間やコストの削減が期待できます。
一方で、設備の状態が必ずしも良好であるとは限らず、年数や使用頻度によってはメンテナンスが必要なこともあります。そのため、単に残置物の有無を確認するだけでなく、実際にどの範囲まで使えるかを現地で把握することが求められます。
美容室における居抜き活用のメリット
美容室を開業する際に、設備や内装工事にかかる負担は非常に大きくなりがちです。特に水回りや電気設備など、店舗仕様に特化した施工が必要になるため、ゼロから整える場合は費用だけでなく工期も延びてしまいます。居抜き物件を活用することで、これらの設備がすでに整っている環境からスタートできる点は大きな利点です。
また、前テナントが同業種だった場合、地域の顧客層に合った間取りや導線が残っている可能性があり、営業開始後のオペレーションにも有利に働くことがあります。さらに、すでに美容室として認知されていた場所であれば、看板や立地に対する顧客の印象が残っていることもあり、集客の初動にプラスに作用することもあります。
ただし、前店舗の評判やイメージが残っていることは、時にマイナスにもなり得ます。業態やコンセプトが明確に異なる場合には、リブランディングやイメージ刷新の工夫が求められます。見た目だけでなく、サービス内容や接客方針などを伝える工夫が必要になる場面も想定されます。
スケルトン物件との違い
スケルトン物件は、内装や設備がすべて撤去された状態で貸し出されるタイプの物件です。自由度が高く、自分の理想とする空間を一から作り上げることができる一方、工事費用や準備にかかる時間は大きくなります。
対して居抜き物件は、すでに設備が整っている分、初期投資を抑えつつ開業までの期間を短縮することが可能です。ただし、既存の間取りや内装が自分のコンセプトと合わない場合、それを変更するために追加の工事が発生することもあるため、自由度の点では制限があります。
どちらを選ぶかは、予算・開業スケジュール・理想とする店舗のイメージなどを総合的に判断する必要があります。物件の見た目や条件だけで即決するのではなく、自分にとってどちらの選択がリスクを抑え、目的に近づけるかを検討することが重要です。
初期費用を抑える仕組みと注意点
内装・設備投資の軽減
美容室を新たに開業する際、多くの費用が内装工事や設備導入にかかります。特に水回りの設置や配線工事、専用設備の導入は専門業者の施工が必要なため、コストがかさみやすくなります。居抜き物件を選ぶことで、これらの設備がすでに整っている状態からスタートできるため、開業に伴う初期投資を抑える手段として有効です。
既存の設備を活用することで、内装工事の規模を小さく済ませることができ、結果として費用だけでなく準備期間の短縮にもつながります。とくに水回りや空調といった基幹部分が残されている場合は、部分的な補修のみで営業が可能になることもあります。
一方で、設備の老朽化や劣化が進んでいる場合は修繕や交換が必要になることもあり、その際には想定以上のコストが発生する恐れがあります。見た目に惑わされず、実際に使用可能な状態かどうかを専門的に判断する必要があります。
契約時に発生する見落としがちなコスト
居抜き物件には、初期費用を抑えられるメリットがある一方で、契約時に発生する「譲渡代」や「残置物の引き継ぎ費用」など、一般的な賃貸契約では発生しない費用項目が含まれることがあります。これらの費用は、契約内容に応じて大きく異なるため、事前に内訳を細かく確認しておく必要があります。
また、契約書に記載されている内容が曖昧なまま引き渡しが行われた場合、後から追加で費用が求められるケースも存在します。内装や設備の権利関係、修繕責任の所在などについては、口頭だけでなく書面で明文化されているかどうかを確認することが重要です。
さらに、契約時には保険料や保証金、鍵交換費用などが必要になることもあるため、初期費用として把握しておくべき範囲を広く見積もっておく姿勢が求められます。
費用だけで選ぶと失敗するケースとは
初期費用を抑えることは重要ですが、「安いから」という理由だけで物件を選ぶと、開業後に予想外の支出が発生するリスクがあります。たとえば、立地条件が悪く集客に苦労したり、設備の不具合により追加の修繕費が必要になったりすることがあります。特に、前店舗の内装がそのまま残っている場合、自身のコンセプトと合わない空間になる可能性もあります。
また、契約後に発覚する設備の不具合や、見えない部分での老朽化などが原因で、想定以上に改装工事が必要になるケースもあります。初期費用を安く抑えられたとしても、長期的に見るとランニングコストがかかる物件では、結果として損失につながることもあります。
費用面だけでなく、事業計画やコンセプトとの整合性、将来的な運営のしやすさまで含めて検討することが、後悔しない物件選びにつながります。開業を急ぐあまり判断を急ぐのではなく、時間をかけて情報を整理し、比較検討する姿勢が大切です。
居抜き物件選びで絶対に外せないチェックポイント
譲渡内容の詳細確認
居抜き物件では、前のテナントが使用していた設備や内装が残されているケースが多く、その内容が契約条件の一部として扱われることがあります。しかし、残置されている設備の種類や状態は物件ごとに異なり、明確にリスト化されていない場合もあります。譲渡される内容に含まれる範囲を把握せずに契約を進めると、後から想定していなかった追加費用やトラブルが発生する可能性があるため注意が必要です。
契約書に記載される譲渡内容は、実際に使用できる状態にあるかどうかを含めて確認することが大切です。例えば、シャンプー台や照明が含まれていたとしても、動作確認をせずに引き渡しを受けると、不具合や老朽化による買い替えが必要になることも考えられます。物件選定の段階で設備の動作チェックを行い、写真や文書で証拠を残しておくことがリスク回避につながります。
現地見学で見るべきポイント
物件情報や写真だけで判断するのではなく、実際に現地を訪れて自分の目で確認することが欠かせません。とくに居抜き物件の場合、設備や内装の状態が見た目以上に劣化していることもあり、外観や間取り図からはわからない要素が多く含まれます。現地見学を通じて、動線の使いやすさや店舗としての雰囲気、周辺環境との調和などを感じ取ることができます。
また、設備の配置や照明の明るさ、騒音の有無、近隣施設の影響なども確認しておくとよいでしょう。これらは後から変更しづらい部分であり、実際の営業において大きな影響を与える可能性があります。店舗としての実用性だけでなく、空間の印象や動きやすさもチェック項目に含めることが重要です。
さらに、物件の管理状況や建物自体の老朽化にも目を向けておくと安心です。共有部分の清掃状態や電気・水道の設備維持状況など、長期的な店舗運営にかかわる要素も含めて総合的に判断することが求められます。
物件情報サイトと不動産会社の選び方
居抜き物件を探す手段として、物件情報サイトや専門の不動産会社を活用することが一般的です。ただし、どこから情報を得るかによって、提供される情報の質やサポート内容に差が出ることもあります。特に美容室向けの物件は、一般的な店舗物件と異なる設備要件が多いため、業界知識に明るい不動産会社を選ぶことが有効です。
日本国内には美容業界に特化した不動産サービスも存在しており、これらを活用することで、設備や内装の条件が整った物件に出会いやすくなります。また、契約交渉や譲渡内容の確認についても、業界経験がある担当者であればスムーズに進むことが期待できます。
一方で、情報サイトを使う場合には、掲載情報が最新かどうか、物件の更新頻度が適切かといった点を確認することも必要です。実際に問い合わせてみると既に成約済みであったり、掲載内容と現状が異なっていたりするケースもあるため、複数のルートから情報を集めて比較検討することが、より納得のいく物件選定につながります。
居抜き物件の契約と内装変更でやるべきこと
貸主との交渉・契約に必要な知識
居抜き物件の契約では、通常の賃貸借契約に加えて、譲渡契約が発生することがあります。これは、前テナントが残した内装や設備を引き継ぐために必要なもので、貸主・旧テナント・新テナントの三者が関係するケースも少なくありません。交渉時には、内装や設備の所有権が誰にあるのかを明確にし、それに基づいて引き継ぎの条件を確認することが求められます。
また、貸主によっては内装の変更や一部撤去を求められる場合もあります。そのため、自分の理想とする店舗イメージに近づけるために、どこまで手を加えられるのか、契約前に明確にしておくことが重要です。契約内容に曖昧な表現があると、工事後にトラブルに発展する恐れもあるため、細かい部分まで文書で確認し、必要に応じて修正を求める姿勢が大切です。
加えて、賃料や保証金に加えて発生する可能性がある「造作譲渡費」や「残置物管理料」など、特殊な費用項目も事前に確認しておきましょう。契約書に含まれる金額だけでなく、将来的に発生し得るコストまで見越して交渉を進めることが、健全なスタートにつながります。
内装のカスタマイズはどこまで可能か
居抜き物件の利点は、既存の内装や設備を利用できる点にありますが、自身のブランドやサービスに合った空間にするためには、一定のカスタマイズが必要になることもあります。ただし、すべての内装工事が自由に行えるわけではなく、建物の構造や貸主の方針によって制限が設けられていることもあります。
例えば、間取りの変更や配管の移動など、大掛かりな工事を伴う場合には、事前に申請が必要となり、貸主の承諾が得られなければ実施できないことがあります。また、近隣店舗や上階住居への影響がある工事については、制限や条件が厳しくなる傾向があります。
内装工事を予定している場合は、施工業者と相談のうえ、可能な範囲を正確に把握することが必要です。許可が下りたとしても、原状回復の条件が設けられることもあるため、退去時の費用にも影響を及ぼす可能性があります。初期段階から将来を見据えた計画を立てることで、無駄なコストや手戻りを回避しやすくなります。
工事・改装にかかる期間と段取り
契約締結後、すぐに営業が開始できるとは限りません。居抜き物件であっても、設備の補修や内装の一部改修が必要になる場合が多く、事前のスケジュール管理が開業成功の鍵を握ります。施工内容によっては、貸主や管理会社の承認が必要になるため、段取りを誤ると大幅な遅延を招くことになります。
まずは改装の範囲を明確にし、それに基づいた見積もりを専門業者に依頼する流れが基本です。その後、施工計画を立て、必要な承認や申請手続きを進めていきます。業者の手配や資材の調達にも時間がかかるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。
また、工事開始から営業開始までの期間にやるべきことは多岐にわたります。スタッフの募集や研修、備品の調達、販促準備など、並行して進めなければならない作業が発生します。改装に集中しすぎて他の準備が後手にならないよう、全体の流れを可視化して管理することが求められます。
運営開始後に後悔しないための対策とは
設備トラブルへの備え
居抜き物件は、既存の設備をそのまま引き継げる点がメリットですが、運営開始後に不具合が発覚するケースもあります。使用開始から時間が経つにつれて、配管や電気系統、空調などにトラブルが発生する可能性があるため、事前の点検と予備費の確保が重要になります。
契約時に譲渡された設備が実際に稼働するかどうかを確認するだけでなく、定期的なメンテナンス体制を整えておくことで、急なトラブル時にも落ち着いて対応できます。また、修理対応が必要になった際の連絡先や、対応可能な業者の情報をリストアップしておくと、迅速な対処が可能になります。
開業直後は施術や接客に集中しがちですが、設備の安定稼働が店舗運営の土台であることを忘れないように意識することが大切です。
立地に応じた集客戦略の重要性
居抜き物件は、既に美容室として運営されていた場所であるため、一定の顧客流入が期待できることもありますが、実際には立地によって集客のしやすさに差が出ることがあります。駅近であっても周囲に競合が多い場所や、生活動線から外れたエリアでは、来店促進のための工夫が欠かせません。
まずは物件周辺の人の流れや、住民層の傾向を把握し、それに合わせたプロモーションを計画する必要があります。ターゲットとなる顧客像を明確にし、店舗の強みを訴求できる方法を検討することが効果的です。
また、開業後すぐに固定客を獲得することは難しいため、広告の出し方やSNSでの情報発信などを通じて、少しずつ認知度を高めていく取り組みが求められます。反応を見ながら集客方法を柔軟に見直す姿勢が、安定的な来店につながります。
居抜きならではの制約と向き合うコツ
居抜き物件は、設備や内装がすでに整っている反面、自由に変更できない箇所があることも理解しておく必要があります。例えば、壁の色やレイアウトを変えたいと考えても、貸主の許可が必要であったり、構造上の制限があったりする場合があります。
また、空間の広さや形状が自店舗のサービスに合わないと感じることがあっても、大幅な改装が難しいケースもあるため、柔軟に活用方法を見直す工夫が必要です。限られた空間をどのように使いこなすかは、運営の工夫と経験に委ねられる部分でもあります。
制約があることを前提に店舗運営を行うことで、無理のない設計やサービス提供が実現しやすくなります。事前に制限を把握し、その中で最大限の魅力を引き出せる方法を考えることが、長期的な店舗運営において重要な視点となります。
まとめ：居抜き物件を賢く活用し、理想の美容室を実現しよう
居抜き物件は、初期費用や準備期間の負担を軽減しつつ、早期に店舗運営をスタートさせたい人にとって現実的な選択肢となり得ます。必要なポイントを押さえた計画と柔軟な対応を意識することで、制約のある環境でも自分らしい美容室づくりを実現していきましょう。
監修者
-
IDEAL編集部
日本全国の美容室・カフェ・スポーツジム等の実績多数！
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