2018.07.26 2025.01.23|新規開業ノウハウ
居酒屋を居抜き物件に開業するメリット・デメリット！注意点・事例・費用も紹介
本記事で、居酒屋を居抜き物件に開業するメリット・デメリットを解説します。また居酒屋を居抜き物件に開業する際の注意点・事例・費用もご紹介します。店舗の開業や移転、リニューアルなどをご検討中の方は、ぜひご覧ください。
目次
居酒屋を居抜き物件に開業するメリット・デメリット
居酒屋を開業する居抜き物件を探す前に、メリット・デメリットを確認しましょう。メリット2点（初期投資の削減と集客の効果）とデメリット2点（自由度・独自性の低さとメンテナンスのコスト）に整理して、ご紹介します。
メリット①初期投資の削減
まず初期投資の削減が、居酒屋を居抜き物件に開業するメリットとして挙げられます。所有者が施工した設備・機器・什器を賃借したり、前借主が残した設備・機器・什器を譲渡してもらえば、新規の店舗デザイン・工事費用を削減できるからです。
居酒屋開業の初期投資には、物件取得費やデザイン・工事費だけではなく、集客や従業員の採用・研修なども含まれます。居酒屋の開業・経営に必要な費用をまとめてありますので、次の記事も併せてご覧ください。
メリット②集客の効果
次に集客の効果も、居酒屋を居抜き物件に開業するメリットです。飲食店の居抜き物件の場合には、前店舗の既存顧客の来店を期待できます。特に居酒屋の居抜き物件を選ぶと、新店舗の開業当初から集客効果を得やすいです。
ただし居抜き物件を選ぶ場合でも、開業前や開業後の集客活動が必要ないわけではありません。飲食店における集客活動の方法・アイデア・ツールをまとめてありますので、次の記事も併せてご覧ください。
デメリット①自由度・独自性の低さ
しかし自由度・独自性の低さは、居酒屋を居抜き物件に開業するデメリットです。居抜き物件には造作物（外装・内装や設備・機器・什器など）が残されているため、スケルトン物件よりもレイアウトの自由度やデザインの独自性が下がります。
そこでスケルトン物件との違いを把握したうえで、居抜き物件の探し方や造作物の状態に注意しましょう。居酒屋を居抜き物件に開業する際の注意点については、後ほどご紹介します。
デメリット②メンテナンスのコスト
またメンテナンスのコストも、居酒屋を居抜き物件に開業するデメリットです。新規工事よりも安く造作物（外装・内装や設備・機器・什器など）を譲渡してもらっても、状態が悪ければメンテナンスのコストがかかります。
ただしスケルトン物件を購入・賃借した場合でも劣化や破損のリスクはあるため、メンテナンスが必要です。店舗メンテナンスの重点箇所と方法をまとめてありますので、次の記事も併せてご覧ください。
居酒屋を居抜き物件に開業する際の注意点
メリット・デメリットだけではなく、居酒屋を居抜き物件に開業する際の注意点（資金調達と商圏調査、物件の探し方、スケルトン物件との違い、旧店舗の業態・退店理由、造作物の状態、賃貸借・売買・造作譲渡の契約条件、居抜き物件のトラブル事例）もご紹介します。
資金調達
まず資金調達が、居酒屋を居抜き物件に開業する際の注意点として挙げられます。初期投資を抑えやすい居抜き物件を選定する場合でも、開業前の初期投資（物件取得費や採用・研修費など）と開業後の運転資金（光熱水費や人件費など）が必要だからです。
一般的に補助金や融資などで開業資金を調達する場合には、一定額の自己資金が求められます。開業資金ゼロから自己資金を調達するときの注意点をまとめてありますので、次の記事も併せてご覧ください。
商圏調査
次に商圏調査も、居酒屋を居抜き物件に開業する際の注意点です。居酒屋の居抜き物件を購入・賃借できても、必ず自店舗のターゲットとする顧客層を集客できるとは限りません。集客が難しいために、前店舗が居抜きで閉店した恐れがあります。
そこで商圏調査で自店舗のターゲットとする顧客層が居住するエリアの特性や競合店を分析したうえで、希望条件に合う居抜き物件を選定しましょう。商圏調査のやり方をまとめてありますので、次の記事も併せてご覧ください。
物件の探し方
それから物件の探し方も、居酒屋を居抜き物件に開業する際の注意点です。店舗物件は自店舗のコンセプトを実現させる手段であり、売上を左右します。商圏調査に基づいて開業エリアを絞ったら、希望条件に合う居抜き物件を選定しましょう。
店舗物件を選定する際には、希望条件（賃料や間取り、規模、造作物など）の整理や内覧の予約が重要です。店舗物件探しのコツをまとめてありますので、次の記事も併せてご覧ください。
スケルトン物件との違い
続いてスケルトン物件との違いも、居酒屋を居抜き物件に開業する際の注意点です。居抜き物件のメリットは初期投資削減と集客効果ですが、自由度・独自性の低さとメンテナンスのコストはデメリットです。
一方でスケルトン物件のメリットは自由度・独自性の高さや選択肢の多さですが、コストや原状回復工事などはデメリットです。スケルトン物件に店舗を開業するメリット・デメリットをまとめてありますので、次の記事も併せてご覧ください。
旧店舗の業態・退店理由
また旧店舗の業態・退店理由も、居酒屋を居抜き物件に開業する際の注意点です。同じ飲食サービス業であっても、業態（フレンチレストランやファーストフード店、居酒屋など）によって必要な外装・内装や設備・機器・什器が異なります。
居酒屋の居抜き物件を購入・賃借できても、前店舗が悪評を得ていた場合には悪影響を受ける恐れがあります。居抜き物件を選定する際には、必ず前店舗の退店理由を確認しましょう。
造作物の状態
さらに造作物の状態も、居酒屋を居抜き物件に開業する際の注意点です。状態の悪い造作物（外装・内装や設備・機器・什器など）を安価で譲渡してもらっても、メンテナンスや交換のコストがかかってしまいます。
造作物だけではなく、中古品・リース品を導入する場合にも状態を確認しましょう。厨房機器のリースと中古のメリット・デメリットをまとめてありますので、次の記事も併せてご覧ください。
賃貸借・売買・造作譲渡の契約条件
そして賃貸借・売買・造作譲渡の契約条件も、居酒屋を居抜き物件に開業する際の注意点です。例えば居抜き物件からの退去時に原状回復工事が定められている場合には、スケルトン工事費用がかかります。
造作譲渡契約を結ぶ前には、所有者からの承諾や譲渡料、支払いの方法、原状回復義務、契約解除などの条件を確認しましょう。造作譲渡の契約書についてまとめてありますので、次の記事も併せてご覧ください。
居抜き物件のトラブル事例
なお居抜き物件のトラブル事例も、居酒屋を居抜き物件に開業する際の注意点です。居抜き物件に居酒屋を開業する際には、契約条件や内装・設備、廃棄物処理、近隣との関係性などに関するトラブルが発生するリスクがあります。
例えば譲渡された設備が故障していたり、旧借主が廃棄物を残して退去したりするトラブルです。居抜き物件のトラブル事例と対策10選をまとめてありますので、次の記事も併せてご覧ください。
居酒屋を居抜き物件に開業した事例
注意点に気をつけて、居酒屋に居抜き物件を開業できるように、参考となる事例を調査しましょう。事例5点を取り上げて、各事例の特徴（定食屋・カウンター・ラーメン屋・小上がり・鉄板焼き屋）をご紹介します。
定食屋の居抜き物件
まず「五月四日」は、定食屋の居抜き物件に開業した居酒屋です。フロアのレイアウトや設備などを引き継ぎ、壁紙が張り替えられています。ブルーグレーを基調にした内装空間に、木目の什器が配置されています。
居酒屋で修業した経営者が、カウンターからダイニングフロアを見渡せる居抜き物件を選びました。初期費用を抑えるために、居酒屋を居抜き物件に開業した事例です。シンプルな素材と調理法ながらも、飽きのこないメニューの提供を心がけています。
参照元：フードスタジアム「用賀に『五月四日（いつきよっか）』がオープン。赤坂『まるしげ夢葉家』で12年修業し独立、素朴だけど手間暇かけた『身体に馴染む料理』が身上の居酒屋」
カウンターのある居抜き物件
次に「炙り屋」は、カウンターのある居抜き物件に開業した居酒屋です。立地を絞り込まずに「カウンター」「30席程度」を条件に調査し、家賃・坪数で現在の居抜き物件が選定されました。
経営者の自己資金と日本政策金融公庫からの融資で開業資金を調達し、居酒屋を居抜き物件に開業した事例です。リピーター獲得のために、顧客とのコミュニケーションを重視しています。
参照元：
創業手帳「“宣伝なしで満席”の居酒屋『炙り屋』の経営者2人に聞く、共同経営のメリットと秘訣は？」
ラーメン屋の居抜き物件
続いて「克ッ 阿佐ヶ谷」は、ラーメン屋の居抜き物件に開業した居酒屋です。駅チカの飲み屋街に立地しており、ダイニングフロアには厨房を囲むコの字カウンター席とテーブル席が配置されています。
将来的な譲渡を見据えて初期費用を抑え、居酒屋を居抜き物件に開業した事例です。メインメニューは焼鳥と刺身で、1品料理（サラダやナムル、出し巻き玉子など）も提供されています。
参照元：フードスタジアム「阿佐ヶ谷に『克ッ 阿佐ヶ谷』がオープン。焼鳥と刺身がウリの王道居酒屋、居抜きの低投資開業で『間違いない』店づくりに原点回帰」
小上がりの居抜き物件
それから「酒肴麹 そら」は、小上がりの居抜き物件に開業した居酒屋です。ダイニングフロアには、30席（カウンター席と小上がりの座敷席）が配置されています。小上がりや襖が施工された和テイストの内装デザインです。
経営者の居住エリア内の沿線に絞り込み、居酒屋を居抜き物件に開業した事例です。健康的な和食メニュー（麹を使用した揚げ物や炒め物、煮物など）が提供されています。
参照元：
八王子経済新聞「八王子・中町に『酒肴麹 そら』開店 秋田県産こうじを生かした居酒屋」
八王子ジャーニー「『酒肴麹 sora』秋田の麹を使ったからだ想いの料理とお酒が楽しめるお店がオープン」
鉄板焼き屋の居抜き物件
そして「酒と鉄板 噺 新宿御苑店」は、鉄板焼き屋の居抜き物件に開業した居酒屋です。ダイニングフロアには、カウンター席と鉄板付きのテーブル席・小上がり席が配置されています。
譲渡された造作物を活かして、鉄板焼きの居酒屋を居抜き物件に開業した事例です。鉄板焼きメニュー（お好み焼きやコーンバターなど）とアルコールメニュー（ビールやカクテルなど）が提供されています。
参照元：フードスタジアム「新宿御苑に『酒と鉄板 噺（はなし） 新宿御苑店』が開業。神戸の長田風お好み焼きをはじめとする鉄板焼き酒場、スタッフの独立支援を視野に出店するLDWorksの新店舗」
居酒屋を居抜き物件に開業する費用
事例のような居抜き物件に居酒屋を開業するためには、予算が必要です。そこで居酒屋を居抜き物件に開業する費用の相場と内訳をご紹介します。無駄な経費を削減できるように、開業費用の節約法も確認しましょう。
相場
まず居酒屋を居抜き物件に開業する費用の相場は、坪単価30万～60万円程度です。例えば20坪の店舗物件であれば、600万～1,200万円程度の開業資金がかかります。ただし店舗の立地や規模、譲渡される造作物などによって、開業資金は変動します。
内訳
次に居酒屋を居抜き物件に開業する費用の内訳について、参考情報として、20坪の居抜き物件にかかる開業資金を試算してあります。
| 開業費用の内訳 | 各費用の目安 | 各費用の試算 |
| 物件取得費 （敷金や礼金、前賃料など） | 10%程度 （賃料の3～6か月分程度） | 60万～120万円程度 （賃料月20万円で 20坪の店舗物件） |
| 造作譲渡料 （外装・内装や設備・ 機器・什器など） | 40%程度 | 240万～480万円程度 |
| 店舗デザイン・工事費 （外装・内装や設備・ 機器・什器など） | 30%程度 （坪単価10万～20万円程度） | 180万～360万円程度 |
| 諸経費 （開業前の資格や 届出・許可、 採用・研修、集客など） | 10%程度 | 60万～120万円程度 |
| 運転資金 （開業後の光熱水費や 賃料、人件費など） | 10%程度 （賃料の3～6か月分程度） | 60万～120万円程度 |
| 合計 | 100% （坪単価30万～60万円程度） | 600万～1,200万円程度 |
上表のとおり、居酒屋を居抜き物件に開業する費用においては、造作譲渡料と店舗デザイン・工事費が大半です。譲渡される外装・内装や設備・機器・什器などによって、開業費用は増減します。
節約法
そして居酒屋を居抜き物件に開業する費用の節約法には、相見積もりや補助金・助成金などがあります。相見積もりを取って、各業者の提案内容（工事の費用や期間など）や接客対応、施工実績などを比較すれば、無駄な経費を削減しやすいです。
補助器・助成金の申請が通れば、基本的に返済義務のない資金を獲得できます。しかし補助金・助成金の種類ごとに、申請条件が異なります。飲食店が申請できる補助金や助成金をまとめてありますので、次の記事も併せてご覧ください。
居酒屋を居抜き物件に開業しよう！
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監修者
-
IDEAL編集部
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